Определение местоположения для лаунж-бара MOLOKO

Успех вашего будущего заведения во многом зависит от правильности выбора локации. Идеальный район для лаунж-бара MOLOKO характеризуется концентрацией нашей целевой аудитории (это люди от 18 до 40 лет с уровнем дохода выше среднего) и признаками активной деловой и культурной жизни. Таким местом обычно является исторический центр города или современный деловой кластер с высокой плотностью офисов класса А и бизнес-центров.  Ключевой маркер — наличие федеральных сетевых ресторанов, винных баров и кофеен. Дополнительными точками притяжения могут служить сетевые отели, премиальные фитнес-центры и салоны красоты. 

Оценить престижность района также можно через анализ стоимости жилой и коммерческой недвижимости — стоимость квадратного метра должна быть выше среднего по городу. Обратите внимание на численность и плотность населения района, возраст и уровень дохода аудитории. 

Критерии выбора локации

❌ Однозначно стоит избегать районов с большой долей социального жилья и удаленных спальных районов без развитой коммерческой инфраструктуры. Для лаунж-бара также не подойдут районы с плохой транспортной доступностью, с низким автомобильным или пешеходным трафиком, а также локации в непосредственной близости к школам, детским садам и больницам.

Конкурентные преимущества помещения

При подборе помещения ориентируйтесь на “Чек-лист оценки помещения”, а также на приведенные ниже критерии — именно они будут являться конкурентными преимуществами при выборе помещения для лаунж-бара. 

• Первая линия 

• Наличие парковки поблизости минимум на 5 машиномест (либо наличие небольшой закрытой парковки с возможностью доступа к ней гостям заведения) 

• Наличие панорамных окон и красивого вида из окна 

• Высокие потолки (от 3 метров) 

• Наличие эвакуационного выхода 

• Наличие отдельного входа в помещение с улицы 

• Круглосуточный доступ в помещение

• Наличие служебного санузла

• Наличие отдельного санузла для гостей

Алгоритм поиска помещения

Начните поиск помещения с просмотра объявлений о сдаче в аренду коммерческой недвижимости на различных интернет-площадках: N1,  циан, beboss, яндекс недвижимость, avito.

Отберите несколько перспективных вариантов и свяжитесь с арендодателями. Имейте в виду, что большинство объявлений на этих площадках опубликованы агентами по недвижимости (за исключением “Авито”), поэтому рекомендуем сразу при звонке узнать, кто реализует помещение. Также уточните интересующие вас вопросы, касающиеся технического состояния выбранных помещений, условия аренды и договоритесь о просмотре.  

Для поиска помещения вы также можете обратиться к риелтору, который специализируется на коммерческой недвижимости. Специалист отфильтрует неподходящие предложения, проверит юридическую чистоту сделки, и поможет согласовать выгодные условия. Такой вариант может сократить срок поиска и подбора помещения и избежать потенциально проблемных объектов. 

Осмотр помещения

Выезжая на осмотр объектов, оцените, насколько каждый из них соответствуют техническим требованиям, и какой потенциал есть у каждого из объектов. Используйте чек-лист оценки помещения, рекомендуем его распечатать и взять с собой на осмотр, в нем будет удобно делать пометки. 

На что еще следует обратить внимание при осмотре: 

• площадь и планировка — убедитесь, что площадь и планировка позволяют эффективно организовать пространство и разместить не менее 42 гостей единовременно с соблюдением дистанции между столами;

• ремонт — оцените состояние стен, потолков, окон и дверей. Проверьте помещение на наличие трещин, следов протечек и грибка, фиксируйте все недочеты, которые заметите; 

• состояние коммуникаций — проверьте состояние всех коммуникаций: электрика, водоснабжение, отопление, вентиляция и кондиционирование. Убедитесь, что они находятся в рабочем состоянии и соответствуют нашим требованиям. Если какие-то системы требуют модернизации, учтите это в своих планах.

• наличие парковки — обязательно посчитайте количество парковочных мест у заведения, если их немного, посмотрите, есть ли парковка поблизости. Наличие достаточного количества парковочных мест — один из ключевых факторов при выборе помещения, так как в MOLOKO гости приезжают целенаправленно, а не заходят с улицы. Наличие парковки существенно влияет на клиентопоток.  

Запросите у арендодателя план помещения (экспликацию) и обязательно уточните, какие стены можно будет демонтировать, если в помещении несколько комнат. Сделайте как можно больше фотографий с разных ракурсов, сделайте фото входной группы, сфотографируйте все недочеты, которые заметите, а также сделайте детальное видео — на нем должно быть отчетливо видно, как выглядит помещение. 

Далее обязательно сверьте фактические размеры помещения с размерами, указанными в плане помещения, для этого потребуется сделать замеры: от угла до двери, от двери до следующего угла или выпирающей колонны, и далее по всему периметру помещения. Обратите внимание, где находится окно, где находится дверь и в какую сторону открывается, замерьте ширину окна и двери, а также выступов из стены. Обратите внимание на колонны, если они есть в помещении, и замерьте расстояние от колонн до всех стен, сами колонны тоже необходимо замерить. После этого измерьте последовательно по периметру (по «кругу») все возможные длины. В случае если цифры, указанные в плане помещения не соответствует настоящим замерам, которые вы сделали, вам нужно будет самостоятельно начертить схематично план помещения и указать соответствующие верные размеры. Обязательно укажите на плане выводы воды и канализации (мокрые зоны).

По каждому объекту, который на ваш взгляд потенциально подходит для открытия лаунж-бара, необходимо заполнить “шаблон презентации помещения”, к нему нужно будет приложить фотографии помещения, видео и план помещения с замерами. Все эти материалы направьте в головной офис компании, мы оценим каждое помещение и дадим свое заключение.

Прежде чем принять окончательное решение об аренде помещения, важно провести тщательную проверку всей документации, связанной с объектом. Это поможет вам избежать возможных юридических проблем и финансовых рисков. Вот основные документы, которые необходимо проверить:

Правоустанавливающие документы

• Свидетельство о праве собственности (при наличии): Этот документ подтверждает право собственности арендодателя на объект недвижимости. Убедитесь, что указанный владелец соответствует лицу, с которым вы заключаете договор аренды.

• Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости): Выписка из ЕГРН подтверждает право собственности и содержит информацию о возможных обременениях (например, арест, ипотека). Проверьте актуальность и достоверность выписки, чтобы убедиться, что на объекте нет ограничений или обременений. Выписку вы можете получить самостоятельно через сайт ФНС. 

Важно проверить объект аренды на отсутствие судебных споров, арестов, ипотечных обременений, прав третьих лиц и любых других ограничений, которые могут препятствовать регистрации и ведению деятельности компании.  

Если договор аренды вы заключаете с физическим лицом, и подписывает договор не владелец помещения, а его представитель — убедитесь, что у него есть нотариальная доверенность с соответствующими полномочиями. Если собственник помещения — организация, то нотариальной доверенности не будет, в этом случае она не обязательна.

В тексте доверенности должно быть указано, что человек имеет право подписывать от имени доверителя договоры аренды, которые касаются принадлежащего доверителю недвижимого имущества. Нотариальную доверенность можно проверить по реквизитам в реестре ФНП.

Если арендодателем выступает управляющая компания, договор аренды межу УК и Собственником должен быть прикреплен к основному договору, он будет являться его неотъемлемой частью, поскольку в нем должны быть пункты, подтверждающие право сдачи/передачи в субаренду части помещений в зоне ответственности УК. 

Рекомендуем заключать долгосрочный договор аренды на срок от 5 лет, такой договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Все последующие изменения в документе также должны регистрироваться. При этом в ЕГРН вносится запись, что помещение арендуют. Зарегистрировать договор можно обратившись в МФЦ. 

Досрочный выход из договора арендодателя

В практике аренды коммерческой недвижимости распространена ситуация, когда собственники включают в договор условие о возможности одностороннего расторжения договора с уведомлением за 30–60 дней. Для бизнеса, требующего значительных инвестиций в ремонт и оборудование, такая формулировка создает критические риски. 

В ходе переговоров стоит настаивать на том, чтобы право арендодателя на одностороннее расторжение было ограничено исключительно случаями существенного нарушения обязательств с вашей стороны. Таким нарушением может считаться систематическая просрочка арендной платы (например, более трех раз в год) или длительная неуплата (свыше 2–3 месяцев). Важно прописать в договоре четкий механизм предупреждения о нарушениях — арендодатель должен направлять официальное письменное уведомление с предоставлением разумного срока для устранения нарушений.

Особое внимание следует уделить защите ваших инвестиций в улучшения помещения. Рекомендуется включить в договор положение о том, что при досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя (за исключением случаев вашей вины) вам гарантируется полная компенсация всех документально подтвержденных затрат на неотделимые улучшения. При этом важно заранее согласовать перечень планируемых улучшений и получить письменное одобрение арендодателя — в противном случае суд может признать их несогласованными и отказать в компенсации.

Для дополнительной защиты рекомендуется предусмотреть в договоре "период стабильности" — например, первые 2–3 года действия договора, когда досрочное расторжение по инициативе арендодателя невозможно вообще, за исключением случаев полного прекращения вашей деятельности или использования помещения не по назначению. Также стоит предусмотреть компенсацию упущенной выгоды — если расторжение происходит не по вашей вине, арендодатель должен возместить не только затраты на ремонт, но и документально подтвержденные расходы на переезд, перенос вывески и даже потерю клиентской базы.

Условия продления договора аренды

Закрепите за собой преимущественное право продления договора на новых условиях. Идеальная формулировка: за 3–6  месяцев до окончания срока аренды вы имеете право уведомить арендодателя о продлении договора, а он обязан предложить коммерческие условия, не менее выгодные, чем у других потенциальных арендаторов. Это защитит ваш бизнес от ситуации, когда успешное заведение "выживают" ради сдачи помещения по более высокой ставке.

Штрафы и дополнительные платежи

Наличие в договоре штрафных санкций является нормальной практикой, однако размер и условия применения должны быть справедливыми и соответствовать принципу соразмерности. Вам следует обратить особое внимание на два ключевых аспекта: размер неустойки и процедуру ее взыскания. Например, процент пени за просрочку арендной платы не должен превышать 0,1–0,2% в день, а для взыскания штрафов арендодатель должен быть обязан предварительно направить официальное предупреждение с разумным сроком для устранения нарушения. Особенно важно исключить возможность взыскания неустойки за нарушения, не связанные с платежами, например, за мелкие административные нарушения — такие формулировки часто становятся инструментом давления.

Отдельного внимания заслуживают дополнительные регулярные платежи. Арендодатели зачастую включают в договор платежи за обслуживание систем кондиционирования, уборку прилегающей территории, охрану парковки и другие сопутствующие услуги. Важно понимать, что эти платежи могут составлять значительную сумму — до 20–30% от основной арендной платы, что существенно повлияет на вашу операционную прибыль.

На стадии переговоров обязательно запросите детализированный расчет всех дополнительных платежей с расшифровкой: какие именно услуги включены, их стоимость и периодичность оказания. Важно зафиксировать эти платежи в виде четкой фиксированной суммы в договоре, а не в качестве переменной величины, которая может изменяться в одностороннем порядке. Например, если речь идет об обслуживании систем кондиционирования, попросите включить в договор график профилактических работ и четкий перечень выполняемых услуг.

Наиболее выгодной формулой для арендатора является включение в договор положения о том, что любые дополнительные платежи и сборы, не указанные в договоре явным образом, не подлежат уплате. Это защитит вас от ситуаций, когда арендодатель спустя несколько месяцев аренды вводит новые сборы "в связи с изменением экономической ситуации". Все финансовые условия должны быть прозрачными и полными на момент подписания договора — это базовый принцип защищенности арендатора в долгосрочной перспективе.

Повышение арендной платы

Особенно тщательно следует подойти к условиям ежегодного повышения арендной платы. Идеальным вариантом является полное исключение этого пункта, однако на практике это удается редко. В качестве компромисса предложите фиксированный процент индексации, не привязанный к инфляции — например, те самые 5% годовых, но с оговоркой, что пересмотр возможен не чаще чем раз в 12 месяцев. Альтернативным решением может стать привязка к официальному индексу потребительских цен с установлением верхнего предела роста — например, не более 7% даже при высокой инфляции. Для стабильного планирования расходов важно, чтобы арендная нагрузка росла предсказуемо.

Право на размещение вывески и рекламы

Детально пропишите условия размещения вывески, указав ее точные размеры, расположение и технические характеристики. Включите положение о том, что получение всех необходимых разрешений и согласований — обязанность арендодателя, а расходы на изготовление и монтаж несете вы. Это особенно важно для исторических зданий и объектов культурного наследия, где процесс согласования может занять несколько месяцев.

Согласование перепланировки и ремонтных работ

Особое внимание следует уделить порядку согласования перепланировки помещения. Рекомендуется заранее составить и включить в договор детальный перечень планируемых изменений, разделив их на три категории: косметический ремонт (не требующий согласования), переустройство (требующее уведомления арендодателя) и перепланировка (требующая письменного согласия). Пропишите механизм получения такого согласия — максимальный срок рассмотрения заявки (не более 14 рабочих дней) и запрет на необоснованный отказ. 

Условия доступа и режим работы

Для ресторанного бизнеса принципиально важно зафиксировать в договоре право на круглосуточный доступ к помещению, включая выходные и праздничные дни. Отдельно пропишите условия доступа для поставщиков, возможность организации зоны разгрузки и парковки для персонала. Если помещение находится в жилом доме, предусмотрите механизм урегулирования возможных конфликтов с жильцами — например, обязанность арендодателя решать вопросы шума и других жалоб.

Гарантии стабильности арендных отношений

Включите в договор положение о том, что смена собственника помещения не является основанием для изменения или расторжения договора. Это защитит вас при продаже недвижимости. Также пропишите запрет на одностороннее повышение арендной платы кроме случаев, прямо предусмотренных договором, и установите исчерпывающий перечень оснований для расторжения договора по инициативе арендодателя.

Порядок взаимодействия

Детально регламентируйте порядок взаимодействия: способы направления официальных уведомлений, сроки рассмотрения запросов, лиц, уполномоченных подписывать акты и дополнительные соглашения. Это позволит избежать бюрократических проволочек в будущем и обеспечит прозрачность взаимоотношений.

Акт приема-передачи помещения

Акт приема-передачи помещения — это основной документ, фиксирующий исходное состояние помещения на момент начала аренды и подтверждающий факт и дату передачи помещения. В случае возникновения споров именно этот документ станет определяющим. 

В акте приема-передачи помещения необходимо детально зафиксировать фактическое состояние объекта на момент передачи: описать все существующие дефекты, указать показания всех приборов учета, составить полную опись передаваемого оборудования и инженерных систем с указанием их технического состояния, приложить фотоматериалы, подтверждающие состояние помещения, а также прописать отсутствие претензий сторон за исключением зафиксированных в акте недостатков, установив сроки их устранения арендодателем — это станет основой для разрешения возможных споров и защиты от неправомерных претензий при возврате помещения.

Разработка проектной документации

После заключения договора аренды помещения начинается самый ответственный этап — создание рабочей проектной документации. Мы рекомендуем найти специализированную компанию, которая занимается разработкой проектной документации и имеет опыт в создания подобного рода документов для заведений общественного питания. Экономия на этом этапе неизбежно приведет к удорожанию строительства и проблемам при согласованиях. 

Итак, какую проектную документацию необходимо разработать:

• Архитектурно-планировочные решения 

• План электропроводки  

• Проект слаботочных систем

• План канализационной системы 

• Проект системы вентиляции и  кондиционирования 

• План организации рабочих зон с указанием расстановки оборудования,  мебели и элементов дизайна. 

• Дизайн-проект

Ключевым документом является Архитектурно-планировочные решения (АПР) — он разрабатывается лицензированной проектной организацией. Мы рекомендуем вам выбрать подрядчика с опытом работы именно с объектами общепита, так как специалист должен понимать специфику потоков гостей и персонала. При выборе проектировщика обязательно запросите портфолио реализованных проектов ресторанов, проверьте наличие действующего свидетельства СРО. На этапе разработки АПР критически важно сразу предусмотреть зонирование согласно санитарным нормам: разделение "грязных" и "чистых" зон, правильное расположение моечных, удобные логистические пути. 

Технические разделы проекта — электроснабжение, слаботочные системы, канализация и вентиляция — должны разрабатываться параллельно с АПР, а не последовательно. У вас должна сформироваться единая проектная группа, где все специалисты работают совместно. Проект слаботочных систем разрабатывается по техническому заданию системного администратора, который заранее оценивает, сколько требуется точек Wi-Fi для равномерного покрытия заведения, количество камер видеонаблюдения и их расположение, а также количество сетевых розеток для кассового оборудования.  

Для электроснабжения рассчитывайте мощность с тройным запасом — современное ресторанное оборудование потребляет 25–50 кВт, а переделка электросетей в процессе ремонта обойдется дороже первоначального монтажа. При выборе подрядчика на слаботочные системы обратите внимание на опыт установки ресторанного оборудования: неправильно спроектированная сеть приведет к постоянным сбоям в работе оборудования. 

Проект вентиляции — самый сложный в согласовании раздел. В помещении важно создать комфортный микроклимат. Для этого на этапе подготовки проектной документации необходимо грамотно разработать систему вентиляции — продумать обмен воздуха в помещении для удаления избытков тепла, влаги, вредных веществ и табачного дыма, систему кондиционирования воздуха с автоматическим поддержанием оптимальных параметров воздуха (температуры, относительной влажности и т.п.). Это обеспечит оптимальные условия наиболее благоприятные для самочувствия гостей и персонала.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Команда MOLOKO family будет сопровождать каждый этап, чтобы гарантировать соответствие будущего помещения стандартам сети и эффективность последующей эксплуатации. Мы детально разберем все технические нюансы и согласуем каждый элемент, чтобы ваш лаунж-бар открылся в запланированные сроки. Итак, как будет выглядеть алгоритм действий на данном этапе:

1. вы выбираете проектную организацию;

2. формируете техническое задание для подрядчика на основе предоставленных нами стандартов, бренд-бука и технических требований; 

3. готовое техническое задание вы направляете нашим специалистам в УК на согласование;

4. мы проверяем техническое задание, если все в порядке — согласовываем его, или даем рекомендации по доработке;

5. вы заключаете договор с выбранной организацией, разработанное и согласованное техническое задание будет неотъемлемой частью договора;

6. после того как подрядная организация разработает необходимые проекты, вы направляете их на согласование нашим специалистам;

7. в течение 5 рабочих дней мы дадим ответ по согласованию, в случае необходимости обозначим перечень недочетов в проектах, которые нужно будет исправить (проекты согласованы/перечень недочетов в проектах);

8. после финального согласования проекты можно будет запускать в работу и начинать процесс строительства и ремонта. 

       Дизайн и оснащение помещения — это материальное продолжение философии бренда MOLOKO. Внутреннее оформление должно быть лаконичным, функциональным и комфортным как для гостей, так и для персонала. Мы стараемся создать единую экосистему — безупречно продуманное пространство, где каждая деталь будет работать на формирование нового уникального опыта для наших гостей. 

Внутреннее и внешние оформление помещения должно соответствовать требованиям, описанным в бренд-буке MOLOKO. 

Что должно быть в помещении (какие зоны и сколько кв.м):

• Рабочая зона — не менее 15 кв. м.

• Основной зал — не менее 100 кв. м.

• Подсобное помещение — не менее 3 кв. м.

• Кухня — не менее 8 кв. м.

• Санузлы (2) — не менее 6 кв. м. 

На практике план строительства начинается с возведения кухни, после чего строится барная зона и рабочая зона кальянных мастеров, в самую последнюю очередь — оснащение зала. Кухня должна быть построена ориентировочно за полтора месяца до предполагаемой даты технического открытия вашего лаунж-бара. Это обусловлено тем, что нам с вами потребуется время, чтобы обучить персонал и начать делать проработки блюд на кухне, проработки напитков в баре, а также кальянов. Пока персонал будет заниматься проработками, вы сможете переключить внимание на оснащение зала для гостей (к этому моменту к вам должна приехать вся мебель и элементы декора).  

Заказ мебели вы осуществляете самостоятельно, исходя из площади вашего заведения и предполагаемого количества посадочных мест. Обращаем ваше внимание, что мебель должна быть практичной и долговечной — выбирайте модели с прочными каркасами, износостойкими материалами обивки. Но самое главное — мебель должна быть максимально комфортной и удобной, чтобы гости с удовольствием могли провести в кресле или на диване более 2 часов. 

Мы рекомендуем начать поиск поставщиков мебели сразу после того, как вы начали ремонтные работы, так как этот процесс также порой занимает немало времени. Подберите наиболее интересные на ваш взгляд варианты мебели и запросите расчет сметы у нескольких компаний. После чего мы рекомендуем вам обязательно протестировать мебель, прежде чем оформлять заказ. Важно убедиться в том, что вы выбрали действительно комфортный вариант.